3月29日，碧桂園服務(wù)(06098.HK)召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，年報(bào)顯示2022公司營(yíng)收約為413.7億元，同比增長(zhǎng)43.3%，毛利約為102.6億元，同比增長(zhǎng)15.7%，凈利潤(rùn)22.61億元，同比減少48%。

可以看出，受益于前兩年進(jìn)行大規(guī)模收并購(gòu)，碧桂園服務(wù)在眾多港股上市物企中，收入增長(zhǎng)勢(shì)頭依然明顯，但“增收不增利”的后遺癥尚未完全解決。

收并購(gòu)后遺癥尚未完全解決

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江表示，“2022年應(yīng)該是公司歷史上最困難的一年。雖然去年的收入和利潤(rùn)在絕對(duì)值上實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度明顯放緩，特別是利潤(rùn)增長(zhǎng)沒(méi)有達(dá)成預(yù)期。”

收并購(gòu)帶來(lái)的直接影響是毛利率下降。年報(bào)顯示，公司物業(yè)管理服務(wù)的毛利率由2021年末的約30.3%下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至2022年末的25.5%。碧桂園服務(wù)方面對(duì)此解釋稱，毛利率下降主要是由于收并購(gòu)帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)增加，以及若干新收購(gòu)公司的毛利率偏低，加上公司不斷創(chuàng)新組織管理模式，優(yōu)化部分管理職能人員，調(diào)整至一線業(yè)務(wù)。

碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬表示，“去年公司利潤(rùn)未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因，在于收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷(xiāo)大幅增加，達(dá)到約28.5億元。”

2022年財(cái)報(bào)顯示，收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，收并購(gòu)帶來(lái)的合同及客戶關(guān)系等攤銷(xiāo)達(dá)10.8億元。

近年來(lái)，在資本推動(dòng)上，上市物業(yè)掀起收并購(gòu)狂潮，在管規(guī)模一路突飛猛進(jìn)，但“增收不增利”的質(zhì)疑是物企繞不開(kāi)的話題。高溢價(jià)收并購(gòu)過(guò)程中，較高的商譽(yù)價(jià)值是否合理?萬(wàn)物云總裁朱保全在近日也發(fā)出反思。

2021年，碧桂園斥資72.25億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)94.62%股權(quán)；斥資33億元收購(gòu)彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)100%股權(quán)；斥資100億元收購(gòu)原富力物業(yè)旗下富良環(huán)球100%股權(quán)，從金額來(lái)看成為當(dāng)之無(wú)愧的物管行業(yè)“并購(gòu)?fù)酢薄?/p>

2022年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，黃鵬也表示，“公司進(jìn)行大規(guī)模收并購(gòu)的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。2022年的重點(diǎn)是補(bǔ)短板，會(huì)以未具備的業(yè)態(tài)、引進(jìn)人才、打造產(chǎn)品線、強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)這些方面去考慮并購(gòu)，但是僅僅追求規(guī)模、合約疊加的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，接下來(lái)會(huì)重點(diǎn)抓機(jī)遇。”

財(cái)報(bào)顯示，2022年碧桂園服務(wù)仍有進(jìn)行小規(guī)模的收并購(gòu)，總收購(gòu)代價(jià)約為10.5億元，其中收購(gòu)中梁物業(yè)花費(fèi)約9億元。

據(jù)碧桂園服務(wù)財(cái)報(bào)披露，截至2022年底，碧桂園服務(wù)管理層決定退出嘉寶服務(wù)和財(cái)信服務(wù)等幾家物業(yè)管理服務(wù)公司，及若干物業(yè)管理項(xiàng)目，因?yàn)檫@些公司項(xiàng)目的利潤(rùn)率及物業(yè)管理費(fèi)收取率低于預(yù)期。

黃鵬透露，去年總計(jì)退出項(xiàng)目的合同管理面積約為0.84億平方米，其中來(lái)自嘉寶服務(wù)的有0.42億平方米，過(guò)億平方米的管理面積已經(jīng)相當(dāng)于小型物管上市公司的規(guī)模。

推行內(nèi)部組織變革

去年對(duì)于物企而言市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大，物企營(yíng)收增速放緩，盈利能力普遍下滑，韌性、穩(wěn)健、長(zhǎng)期主義、高質(zhì)量發(fā)展成為高頻熱點(diǎn)內(nèi)容。

有上市物業(yè)公司高管告訴記者，“2022年由于受疫情影響，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)、酒店出租經(jīng)營(yíng)等持有型物業(yè)收入減少，以及按國(guó)家政策減免房產(chǎn)租金，導(dǎo)致除了住宅物業(yè)相對(duì)穩(wěn)定以外，商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)，都出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本上漲的情況，尤其商場(chǎng)和寫(xiě)字樓都存在空置率增高的情況。”

對(duì)于未來(lái)，李長(zhǎng)江表示，碧桂園服務(wù)內(nèi)部已開(kāi)始組織變革，清理解決影響公司效率效能的各種內(nèi)卷的存在，讓目標(biāo)更明確、授權(quán)更徹底、執(zhí)行“業(yè)績(jī)?yōu)榇蟆钡目己艘蟾鼒?jiān)決，把服務(wù)與經(jīng)營(yíng)放在集團(tuán)最靠前的位置，“極其看好碧桂園服務(wù)的2023年。”

從具體業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，2022年，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為228.5億元，同比增長(zhǎng)約65.7%；社區(qū)增值服務(wù)方面，2022年公司實(shí)現(xiàn)收入約為40.2億元，同比增長(zhǎng)約20.7%；城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)該項(xiàng)收入約為48.4億元，覆蓋超過(guò)150個(gè)城市。同時(shí)，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)總收入約為12.9億元，同比增長(zhǎng)約96.5%。

隨著住宅市場(chǎng)增量面積增速放緩，物業(yè)企業(yè)來(lái)自關(guān)聯(lián)方交付的在管面積占比在持續(xù)減少，碧桂園服務(wù)后期靠什么維持利潤(rùn)和增長(zhǎng)？

碧桂園服務(wù)集團(tuán)首席市場(chǎng)官汪英武表示，過(guò)去幾年，特別是在2022年，碧桂園服務(wù)采取了全域覆蓋下的“一體兩翼”的市場(chǎng)策略，聚焦存量市場(chǎng)的開(kāi)拓，來(lái)應(yīng)對(duì)地產(chǎn)帶來(lái)的振蕩影響，具體措施有三個(gè)方面：一是通過(guò)下沉網(wǎng)絡(luò)深耕三四五線城市，來(lái)實(shí)現(xiàn)低價(jià)寬域做寬產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)策略；二是通過(guò)社區(qū)換新計(jì)劃來(lái)深挖一二線市場(chǎng)的存量市場(chǎng)和公建服務(wù)；三是通過(guò)城市服務(wù)的城市共生計(jì)劃來(lái)打開(kāi)TO G和TO B的城市公共類服務(wù)的服務(wù)市場(chǎng)。

通過(guò)上述的舉措，2022年新增外拓項(xiàng)目中存量項(xiàng)目的數(shù)量占比達(dá)到80.56%，非住業(yè)態(tài)的項(xiàng)目占比達(dá)到64.82%，整個(gè)外拓保持連續(xù)的增長(zhǎng)。

2023年碧桂園服務(wù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)將如何？

黃鵬表示，今年在收入和利潤(rùn)方面會(huì)謹(jǐn)慎一些，因?yàn)橄艘恍┎焕蛩兀€有各業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)，希望實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)以上的增長(zhǎng)。具體團(tuán)隊(duì)會(huì)追求更高的目標(biāo)。

此外，黃鵬認(rèn)為，“今年毛利率會(huì)有回升。而增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)引擎，首先是通過(guò)組織變革之后的深耕戰(zhàn)略，新舊兩種模式下的拓展驅(qū)動(dòng)，無(wú)論在城服還是多業(yè)態(tài)的拓展，應(yīng)該還是一個(gè)長(zhǎng)足的驅(qū)動(dòng)，通過(guò)深厚的產(chǎn)品力和運(yùn)營(yíng)能力，多業(yè)態(tài)全生命周期的管理。科技智能化也會(huì)繼續(xù)降本，形成一定的市場(chǎng)化的能力，但是相對(duì)規(guī)模還小。”